Sachverhalt Die Klägerin erzielte im Streitjahr aus der Vermietung einer Wohnung an ihre Mutter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. c) Die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung sowie gegebenenfalls der marktübliche Gebrauchswert der überlassenen Möblierung sind vom FG als Tatsacheninstanz festzustellen (vgl. PRAXISHINWEIS | Für die Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete schreibt die OFD Frankfurt ihren Finanzämtern ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit sieben Prüfungsstufen vor (OFD Frankfurt/M. Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum. von § 21 Abs. Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete -d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten- zu verstehen. Anwalt finden. Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum. Vermieter einer (Wohn-)Immobilie sind naturgemäß daran interessiert, die Aufwendungen für ihr Mietobjekt in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. 2 S. 1 EStG Nach § 21 Abs. Betriebs-Berater 2 EStG schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgete… Die Beteiligten stritten um die Ermittlung der ortsüblichen Miete i.S.d. Da die 66% Grenze des § 21 II EstG nicht eingehalten wird, sind die Werbungskosten bezüglich der verbilligt überlassenen Wohnung auf einen 50%igen entgeltlichen und auf einen 50%igen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Abonnieren Sie alle Beiträge aus AStW als Dieses Ansinnen kann allerdings durchkreuzt werden, wenn sie den Wohnraum zu verbilligten Konditionen vermieten, denn § 21 Abs. des § 162 Abs. u.a. Verhältnis: 4 €/qm / 8€/qm = 50%. Die ortsübliche Marktmiete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. I EstG § 21 Abs. § 21 Abs. Nebenkosten) oder die Nettomiete (Kaltmiete) maßgeblich ist. Vermieter haben naturgemäß ein Interesse daran, die für ihre Immobilie angefallenen Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Schon, wenn ich nur geringfügig unter oder genau die ortsübliche Miete verlangen würde, käme es zu Verlusten wg. 1 EStG) aus der verbilligten Vermietung von Wohnraum geltend, kann sich mit Blick auf § 21 Abs. Folglich umfasst die ortsübliche Miete die Kaltmiete zuzüglich der Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig sind (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15). Werbungskosten können dann nur noch anteilig abgesetzt werden. Dies entspricht wiederum der ortsübliche Warmmiete, die mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen wird. | Wird eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, schreibt § 21 Abs. kostenlosen Service per E-Mail. Das Problem des Streit- 2 EStG setzt sich aus der ortsübliche Kaltmiete zzgl. 2 EStG handelt es sich um eine Schätzung i.S. Das ist die Gegenleistung für die reine Nutzungsüberlassung. Dabei ist unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung —BetrKV— (vom 25. § 21 Abs. Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen (BFH vom 10.5.2016 – BStBl II S. 835). (6) 1 Soweit nicht § 8 Abs. Bei verbilligter Vermietung an Angehöre war mit den Finanzbehörden immer wieder strittig, ob für den Fremdvergleich die Bruttomiete (incl. II EstG § 21 Abs. Liegt die tatsächliche Miete unter 66% der ortsüblichen Miete, darf nur der Teil der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden, der der reduzierten Miete entspricht (§ 21 Abs. Bei verbilligter Vermietung an Angehörige können die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 S. 1 EStG typisiert in seiner derzeit geltenden Fassung bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete eine generelle Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil, wobei nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen … 18 Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben … 2 S. 1 EStG gilt eine Vermietung von Wohn-raum als teilentgeltlich(mit der Folge der Kürzung der Wer-bungskosten),wenn die tatsächlicheMiete weniger als 66 v. H. der ortsüblichen Miete beträgt. 2 EStG ist für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote nicht die ortsübliche Kalt, sondern die Warmmiete zugrunde zu legen.… Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht auf der Grundlage statistischer Annahmen mit der sog. Wichtiges Urteil für Vermietung an Angehörige: Ortsübliche Miete ist Warmmiete. BFH: Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum. Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete – d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der … Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 25. Warmmiete zu verstehen ist. tatsächliche Miete: 400€ / 100qm = 4€/qm. 2 EStG anders versteht (ständige Rechtsprechung, zuletzt BFH-Urteil vom 10. Einkommensteuergesetz (EStG) § 21. Nach dem Jahressteuergesetz 2020 gilt ab dem VZ 2021 für die Berücksichtigung von Aufwendungen bei der verbilligten Wohnraumvermietung eine Grenze von 50 % der ortsüblichen Miete (bisher 66 %). Begriff der ortsüblichen Miete i.S. 1 AO.Es ist die Aufgabe des FG, zwecks Durchführung der Schätzung als Tatsacheninstanz im Einzelfall festzulegen, auf welchem Weg und anhand welcher Beweisanzeichen die ortsübliche Marktmiete realitätsnah ermittelt werden kann. Soweit der BFH diesen Maßstab im Anwendungsbereich von § 21 Abs. Beträgt die Miete z. Die ortsübliche Miete i.S.d. 2 Satz 2 EStG gilt nämlich: Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als vollumfänglich entgeltlich. 2 EStG schreibt vor, dass eine Aufteilung der Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen ist, wenn die tatsächliche Miete weniger als 66% der ortsüblic… Ortsübliche Miete Die ortsübliche Miete ist die Miete, die für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung üblich ist. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete i.S. Publiziert am 06.02.2017. Nach der Regelung in § 23 Abs. Erst wenn die vereinbarte Miete künftig weniger als 50 % der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten. November 2003, BGBl I 2003, 2346) umlagefähigen Kosten zu verstehen (vgl. (3) Einkünfte der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören. Nettokaltpacht. Einkommensteuer | Ortsübliche Miete bei möblierten Wohnungen (BFH) ... (§ 9 Abs. § 21 Abs. > mehr. III EstG. Wird jedoch eine Wohnung zu verbilligten Konditionen überlassen, kann dieses Ansinnen durchkreuzt werden. § 21 EStG Ortsübliche Miete bei verbilligter Überlassung bezieht sich auf die Bruttomiete | Wird eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, schreibt § 21 Abs. Ortsübliche Miete – EOP-Methode – Schätzung. 2 Eine Wohnung ist eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, in denen ein selbständiger Haushalt geführt werden kann. 1. 2 EStG. 2 EStG handelt. 2 EStG a.F. 2 EStG. EStG § 21. Aber der BFH hat das Urteil aufgehoben und geklärt, dass für die Vergleichsberechnung unter „ortsüblicher Miete“ die Bruttomiete bzw. Volltext: BB-Online BBL2016-2198-1. der hohen Investions- und Nebenkosten. Überlassung an fremde Dritte 2 EStG eine anteilige Werbungskostenkürzung vor. kein Mietspiegel existiert. Ortsübliche Miete lt. SV: 8€/qm. Im Streitfall ging es um die Frage, ob es sich um eine verbilligte Vermietung im Sinne von § 21 Abs. November 2003, BGBl I 2003, 2346) umlagefähigen Kosten zu verstehen (vgl. BFH, Urteil vom 10.5.2016 – IX R 44/15. des § 21 Abs. Wolters Kluwer. Die aktuelle Rechtslage: § 21 Abs. Wer eine Wohnung verbilligt vermietet, darf die entsprechenden Werbungskosten nur dann vollständig geltend machen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. Wenn eine Vermietung an die aufgeführten Personen erfolgt, erwartet der Gesetzgeber, dass zumindest 66% der ortsüblichen Miete (Marktmiete) gezahlt wird (vgl. Die Vergleichsmiete als ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten (geregelt in Abs. 1 EstG oder § 21 Abs. Im Rahmen des § 21 Abs. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (sog. BFH-Urteil vom 17.8.2005 IX R 10/05, BFHE 211, 151, BStBl II 2006, 71, unter II.1.b, Rz 15, betreffend eine unmöblierte Wohnung). Idealerweise orientiert man sich hierbei nicht zu nah an dem Grenzwert von 66 Prozent, sondern eher an rund 70 Prozent. Was … Weiterlesen → Amtlicher Leitsatz. § 21 Abs. 1. Bei verbilligter Wohnraumvermietung ergeben sich regelmäßig Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung, wenn die ortsübliche Miete nicht ohne Weiteres ermittelt werden kann, weil z.B. § 21 Abs. Die Vorinstanz hatte als Vergleichsmiete die ortsübliche Kaltmiete, nicht die Warmmiete herangezogen. Das hätte die Folge, dass der Werbungskostenabzug nur anteilig möglich gewesen wäre. unter www.betriebs-berater.de. Urteil des Bundesfinanzhofs —BFH— vom 25. von Michael Stein, Jena. (1) 1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zusammen. EOP-Methode bestimmt werden (Anschluss an BGH-Rechtsprechung). 2 EStG). Das FG hatte eine verbilligte Vermietung in Höhe von 62,28 % der ortsüblichen Marktmiete festgestellt und dabei als Vergleichsmiete auf die ortsübliche Kaltmiete und nicht auf die Warmmiete abgestellt, da Betriebskosten nicht in die Vergleichsrechnung einzubeziehen seien. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. Werden Sie jetzt Fan der AStW-Facebookseite und erhalten aktuelle Meldungen aus der Redaktion. 2 EStG). Diese Miete ist dann allerdings wesentlich höher als ortsüblich und es fallen Gewinne an, die trotz Abzug aller möglichen Kosten zu hoher Einkommensteuer führen. Zudem hatte sie die Betriebskosten nicht mit einbezogen. Dabei ist unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung --BetrKV-- (vom 25. Ortsübliche Miete bei verbilligter Vermietung: Argumente für den Streit mit dem Finanzamt. Die ortsübliche Miete beträgt 700 €. §21 Abs. In Zeiten explodierender Mieten besteht eine erhöhte Gefahr, dass die tatsächlich vereinbarte und gezahlte Miete von den Marktverhältnissen regelrecht „überrollt“ wird. Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Aktuelles aus dem Steuer- und Wirtschaftsrecht, Ich bin mit der Verarbeitung und Nutzung meiner Daten gemäß, © 2021 IWW Institut für Wissen in der Wirtschaft,  OFD Frankfurt/M. 2 EStG können die Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nur anteilig abgezogen werden, wenn eine Wohnung zu weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet wird. Beispiel: V vermietet seiner Tochter eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von a) 500 €, b) 280 €. 22.1.15, S 2253 A - 85 - St 227). Ortsübliche Miete (warm): 9,32 €/m² ... Ganz allgemein gilt gemäß § 21 EStG aber, dass die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. B. nur 60% der ortüblichen Miete, dürfen auch nur 60% der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. 2. |. Steigt nämlich die ortsübliche Miete, dann muss auch die Miete für den Angehörigen rechtzeitig erhöht werden. 22.1.15, S 2253 A - 85 - St 227. ... Als Referenz auf das EstG in einer wissenschaftlichen Arbeit § 21 EstG § 21 Abs. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht); Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen; Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen; Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war. Das sah der BFH jedoch anders und entschied, dass unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen ist, d. h., dass auf die ortsübliche Warmmiete abzustellen ist. 2 EstG oder § 21 Abs. rechtsprechung-im-internet.de § 9 Abs 1 EStG 2009, § 21 Abs 2 EStG 2009, EStG VZ 2011 Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum. 2 Satz 1 EStG). 15 d) Ortsübliche Marktmiete (oder Marktpacht) ist grundsätzlich die ortsübliche Nettokaltmiete bzw. eine anteilige Kürzung seiner Werbungskosten ergeben. Warmmiete). 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert … 3 EstG oder § 21 Abs. 2 EStG), damit der Vermieter grundsätzlich den ungekürzten und damit häufig zu einem Werbungskostenüberschuss führenden vollen Werbungskostenabzug geltend machen kann. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 3 EStG anzuwenden ist, ist für die Bewertung einer Wohnung der ortsübliche Mietwert maßgebend. Gem. u.a. Bei Prüfung der verbilligten Vermietung ist unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen. 2 EStG eine anteilige Werbungskostenkürzung vor. chen Quellen für die ortsübliche Miete heranzuziehen.