Dazu zählen Ausgaben für den Wasserverbrauch, den Betrieb von Wasseruhren und deren Eichung, für eine hauseigene Wasserversorgungsanlage oder Wasseraufbereitung. Nicht geltend gemacht werden dürfen Ausgaben für die Beseitigung etwaiger Verstopfungen oder Schäden am Rohrsystem. Welche Nebenkosten dürfen explizit nicht umgelegt werden? Dazu zählen Kosten für die Wartung einer  Blitzschutzanlage sowie der Feuerlöscher oder regelmäßige Reinigungsarbeiten an Dachrinnen und Fassaden. Straßenreinigung und Abfallbeseitigung. Darüber hinaus werden die Nebenkosten nach einem bestimmten Verteilerschlüssel, der entweder die Größe der Wohnung oder die Anzahl der Mieter in der Wohnung berücksichtigt, umgelegt. 1. Mieter sollten darauf achten, dass dieser Schlüssel mit den Vereinbarungen im Mietvertrag übereinstimmt und dass er geltendem Recht entspricht. Umlagefähig sind aber nur Arbeiten des Hauswarts, die die Pflege und ordnungsgemäße Benutzung der Immobilie ermöglichen. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter grundsätzlich zwölf Monate Zeit, seine Einwendungen vorzutragen. Der BGH bestätigte, dass dies ohne Ausnahmen gilt. Gerade in der kalten Jahreszeit ist eine einwandfrei funktionierende Heizung von unschätzbarem Wert. 3 BGB geregelt. Hat Ihr Vermieter eine verspätete Zustellung zu verantworten oder wird über einen längeren Zeitraum abgerechnet, ist die Nebenkostenabrechnung ungültig und somit verjährt. Der Eigentümer eines Mietobjektes darf grundsätzlich die laufenden Betriebskosten, die beim bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen auf den Mieter umlegen (vgl. Diese umfassen nicht nur die Wartung, sondern auch notwendige Reparaturen des Fahrstuhls. Mieter haben grundsätzlich das Recht, die Unterlagen, die zur Berechnung der Mieterhöhung verwendet wurden, einzusehen. Oftmals sind Mieterhöhungen auch unwirksam. Viele Vermieter fragen sich daher, ob sie diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen können. Werden die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abgerechnet, dürfen die Leerstandskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden (Az. Die Ausgaben für die Gebäudeversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude sind umlagefähig. Doch welche Kosten dürfen überhaupt auf die Mieter umgelegt werden? Als kleinere Reparaturen gelten Schäden bis zu 75 Euro. Dazu gehört zum Beispiel die Erneuerung der Heizungsanlage. Voraussetzung ist, dass es sich um Gebäudeteile handelt, die von allen Mietern gleichermaßen genutzt werden. Hier findet man unter anderem Kosten für Bewässerung, Straßenreinigung und Kosten für den Hauswart. Welche Anzahl an Versicherungen insgesamt auf einen Mieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden kann, hängt vom Einzelfall ab. Immonet gibt einen Überblick darüber, welche Kosten Vermieter an ihre Mieter weiterreichen dürfen. Diese Kosten werden auch als umlagefähige Nebenkosten bezeichnet. Die Gebühren für die Straßenreinigung und Abfallentsorgung sowie sämtliche Kosten, die mit der Müllsammlung oder -trennung auf dem Grundstück verbunden sind, können in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden. Darf nur der Vermieter oder dürfen nur bestimmte Mieter den Garten nutzen, können die Ausgaben dafür nicht auf alle Parteien umgelegt werden. Welche Nebenkosten dürfen umgelegt werden? Insofern ist es für beide Seiten von Vorteil, wenn die Nebenkostenabrechnung keine Fragen offen lässt. Als solche zählen Brennstoffe an sich, Betriebsstrom für die Heizungsanlage, Überwachung und Wartung der Anlage, Reinigung und Immissionsschutzmessungen. Die zweite Voraussetzung für die Umlegbarkeit der Nebenkosten ist die Vereinbarung und Nennung der Nebenkosten im Mietvertrag, nur dann kann … Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten. Werden die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abgerechnet, dürfen die Leerstandskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden (BGH VIII ZR 159/05). Für die Gartenpflege müssen Mieter monatlich im Schnitt 10 Cent je Quadratmeter aufbringen. Ansonsten gelten die Nebenkosten als mit der Miete bereits abgegolten. Voraussetzung: Sie dürfen nicht schon bei den Heizkosten geltend gemacht werden. Umlegen dürfen sie aber nur jene Kosten, die durch die Bauarbeiten entstanden sind. Grundsätzlich zählen nur Ausgaben dazu, die zu einer der 17 Positionen des Betriebskostenkatalogs (§ 2 BetrKV) gehören. Was genau, ist per Gesetz geregelt: im § 556 Abs. Nicht umlagefähig sind die sogenannten Verwaltungskosten. Können bestimmte Kosten in diesen Katalog nicht eingeordnet werden, darf der Vermieter sie auch nicht als Betriebskosten an den Mieter weitergeben. Weiterlesen », Nachrechnen lohnt sich! Die Gesamtkosten werden mittels Umlageschlüssel auf die einzelnen Mietparteien verteilt. 2 BetrKV geregelt: Die Nebenkostenabrechnung hat nach § 556 Abs. Bei einer 70 Quadratmeter-Wohnung fallen jährlich im Schnitt 84 Euro Nebenkosten für die Gartenpflege an. Dazu gehören neben den bereits genannten Verwaltungskosten und den Ausgaben für Instandhaltung sowie größere Reparaturen auch Aufwendungen für die Bewachung von Haus und Grundstück, der Kostenaufwand für leer stehende Gebäudeteile, Ausgaben für Arbeitsgerätschaften oder Kosten für regelmäßige Mietersprechstunden. Bis Ende 2018 waren es 11 Prozent. Unzählige Gerichte haben sich bereits mit diesem Thema befasst. Die Betriebskostenverordnung - die BetrKV - regelt in den §§ 1-2 eindeutig, welche Ausgaben Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen. Denn das Mietobjekt gehört ausschließlich dem Vermieter. Mieter sollten darauf achten, wer die Gartenpflege durchführt. Das gilt aber nur, wenn der Garten entweder allen Mietern gleichermaßen zur Nutzung zur Verfügung steht oder es sich um einen reinen Ziergarten handelt, der von niemandem genutzt wird. Deshalb sollten Vermieter eine Formulierung im Mietvertrag wählen, die Spielraum für zusätzliche Nebenkosten lässt. © Copyright immowelt Hamburg GmbH 2002 - 2021 Das geht allerdings auch nur dann, wenn man bereits im Mietvertrag die Rauchmelder-Kosten als sonstige Kosten vereinbart hat oder zumindest eine Klausel im Vertrag hat, nach der man auch neu hinzukommende Nebenkosten abrechnen darf. Wichtig: Vermieter sind verpflichtet, die Nebenkosten für einen Abrechnungszeitraum von genau einem Jahr vorzulegen. Allerdings sind folgende Versicherungen für die Nebenkostenabrechnung tabu: Privathaftpflicht des Vermieters, Rechtsschutzversicherung, Reparaturversicherung, Vandalismusversicherung sowie Mietausfallversicherung. Als Faustregel für Nebenkosten gilt: Sämtliche regelmäßige Kosten, die für den Vermieter anfallen, dürfen an die Mieter weitergereicht werden. Welche Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden? Die einzigen Rauchmelder-Kosten die man als Vermieter auf den Mieter in den Nebenkosten umlegen kann sind die laufenden Wartungskosten. Finden Sie schnell und einfach einen Mieter oder Käufer für Ihre Immobilie! Die Anschaffungskosten für Leuchtmittel darf der Vermieter hingegen nicht aufführen. Zwischen Mietern und Vermietern kommt es häufiger zu einem Streit, ob die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Mietnebenkosten tatsächlich in der Form vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Wollen Vermieter anfallende Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen, müssen sie einiges beachten. Vorsichtig sollten Vermieter bei einmaligen Maßnahmen sein. Dass Mieter kein Benutzungsrecht am Garten haben, schließt die Umlage der Betriebskosten nicht aus. Dazu zählt die Haus- und Grundstücksentwässerung. Weiterlesen », wenigermiete.de-Gründer Dr. Daniel Halmer. Teilweise können Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Getestet und empfohlen Das heißt, eine Nebenkostenabrechnung, die sich auf einen Zeitraum von vor vier Jahren bezieht, ist nicht rechtens. Größere Modernisierungsmaßnahmen hingegen sind stets vom Vermieter zu zahlen. Aber erst bei Vereinbarung im Mietvertrag, dürfen umlagefähige Nebenkosten auch auf den Mieter auch umgelegt werden. Beschäftigt ein Vermieter einen Hauswart, sind die Lohnkosten, die Lohnnebenkosten sowie die Arbeitskleidung umlagefähig. Dürfen die Kosten einer Heizungswartung auf Mieter umgelegt werden? Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung sollten Mieter sorgfältig hinsehen. Weiterlesen », Wer sich gegen einen Mietmangel wehren und seine Rechte geltend machen möchte, muss eine Reihe von Dingen beachten. An den Nebenkosten entzündet sich mancher Streit zwischen Mieter und Vermieter, denn nicht immer ist allen Beteiligten klar, welche Kosten umgelegt werden dürfen. Nebenkostenabrechnung: umlagefähige Nebenkosten. Wollen Vermieter die Kosten für die regelmäßige Reinigung der Dachrinnen geltend machen, müssen sie das im Mietvertrag ausdrücklich regeln. Kommen im Laufe eines Mietverhältnisses zusätzliche Punkte hinzu, können sie nur geltend gemacht werden, wenn der Mietvertrag das regelt. Strittig ist allerdings, wie die Leerstandskosten zu berücksichtigen sind, wenn die Nebenkosten nach Personenanzahl auf die Mieter umgelegt werden. Als Grundsatz gilt: Grundsätzlich können alle Kosten, welche einen wiederkehrenden Charakter haben auf den Mieter umgelegt werden, wobei diese Definition zu ungenau ist und aufgrund dessen in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ein abschließender und allgemeinverbindlicher Katalog erstellt wurde, welcher die umlegbaren Kosten wiedergibt. Kosten für die Beleuchtung des Gebäudes und des Grundstücks sind umlagefähig, sofern es sich um gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile handelt. 15. Zeitpunkt und abgerechneter Zeitraum der Nebenkostenabrechnung, Widerspruchfrist bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung. 6. In diesen Mietverträgen ist zumeist auch eine Reihe von Nebenkosten angegeben, die auf den Mieter umgelegt werden können. Aus der Aufzählung der umlegbaren Kosten aus § … Ihr Vermieter hat fragwürdige Kosten auf die Nebenkosten umgelegt? In der Regel muss der Vermieter das Risiko und die Kosten des Leerstands tragen. Hat der Vermieter die Modernisierung korrekt angekündigt, ist die neu… Damit diese aber ordnungsgemäß umgelegt werden können, müssen die anfallenden Kostenpunkte konkret genannt werden. Hier hilft ein Blick in § 556 Absatz 1 BGB weiter, wo der Begriff der Betriebskosten näher definiert wird. Das regelt die Berechnungsverordnung (§ 26 II). Hier lohnt sich für Mieter oft die Nachberechnung der Betriebskosten, und zwar auch, wenn Geld vom Vermieter zurück erstattet wurde! Um dies zu gewährleisten, ist der Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) dazu verpflichtet, die Heizungsanlage regelmäßig warten zu lassen. Tatsächlich handelt es sich bei einer solchen Umlage um eine Ausnahme. Beschäftigt ein Vermieter Personal zur Gartenpflege, darf er diese Ausgaben in der Nebenkostenabrechnung aufführen. Nach § 2 der Betriebskostenverordnung können die Kosten für folgende Posten umgelegt werden: Unter die sonstigen Nebenkosten können verschiedene weitere Betriebskosten fallen. Explizit nicht umlegbare Kosten sind in § 1 Abs. Wenn ein Vermieter Nebenkosten von seinen Mietern erhebt, muss er das im Mietvertrag festlegen. Die Nebenkosten lösen in einigen Fällen hitzige Diskussionen aus. Die Bet… Sie haben ebenfalls nur zwölf Monate Zeit, den entsprechenden Zeitraum abzurechnen. Die Betriebskostenverordnung führt auch den Betrieb von verbundenen Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen als umlagefähige Ausgabe von Vermietern auf. Link zu Quellenangaben, Wohnen Sie zur Miete ist früher oder später damit zu rechnen, dass Ihr Vermieter die Miete erhöhen möchte. Häufig werden für Aufzüge nämlich sogenannte Vollwartungsverträge abgeschlossen. Die umlagefähigen Nebenkosten haben wir einmal für Sie ausgearbeitet. § 2 BetrKV listet im Einzelnen auf, welche Kosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (also die Grundsteuer) Kosten der Wasserversorgung Entweder führt er alle Nebenkosten detailliert im Mietvertrag auf oder er verweist auf die gesetzlich festgelegte Betriebskostenverordnung (BetrKV), speziell auf Paragraph 2 der Verordnung. Die Frist zum Widerspruch ist ebenfalls in § 556 Abs. Laufende öffentliche Abgaben für das Grundstück. Welche tatsächlich entstandenen Aufwendungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung. Der Eigentümer eines Mietobjektes darf grundsätzlich die laufenden Betriebskosten, die beim bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen auf den Mieter umlegen (vgl. Als regelmäßige Ausgabe dürfen die Kosten für den Schornsteinfeger in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden. Immer wieder sind in Wartungsrechnungen Kleinteile wie etwa Ölfilter, Dichtungen, Düsen, Schrauben, Splinten, Muttern, Pflegeöl oder ähnliches aufgeführt. Ist Ihre im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße korrekt? Der Umlageschlüssel, auch Verteilerschlüssel genannt, orientiert sich üblicherweise an der Wohnfläche oder der Anzahl der im Haus lebenden Personen. Im Allgemeinen gilt, dass nur Nebenkosten umgelegt werden dürfen, wenn der Vermieter dies mit dem Mieter … Die Kosten für die Modernisierung dürfen anschließend anhand der Wohnfläche auf alle Wohnungen des Hauses gleichmäßig verteilt werden. Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. In Ausnahmefällen darf die Liste der Nebenkosten verlängert werden. Beschäftigt ein Vermieter zum Beispiel Personal für diese Aufgaben, kommt er dafür allein auf. Hat ein Vermieter Ausgaben für Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen, darf er diese ebenfalls abrechnen. Achtung: Der Kauf von Gerätschaften für diese Arbeiten, etwaige Kosten für die Reinigung von Müllcontainern oder die Beseitigung von Sperrmüll gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Welche Nebenkosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, bestimmt grundsätzlich der Mietvertrag. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen. Kommen im Laufe eines Mietverhältnisses zusätzliche Punkte hinzu, können sie nur geltend gemacht werden, wenn der Mietvertrag das regelt. Beispielsweise muss der Vermieter auch nicht vermietete Wohnungen im selben Objekt in die Kostenumlage mit einbeziehen. Denn im Zweifel müssen die Eigentümer die Zuverlässigkeit der vorgenommenen Verbrauchserfassung darlegen. Auch wenn der Vermieter seinem Hauswart eine Wohnung vergünstigt zur Verfügung stellt, darf er die Hausgemeinschaft an den Kosten beteiligen. Die Kosten der Gartenpflege gehören ebenfalls zu den Nebenkosten, die nach Vereinbarung vom Mieter zu zahlen sind. Die jährlich vom Vermieter erstellte Nebenkostenabrechnung ist oftmals Grund zum Streit. Per Gesetz dürfen solche Bagatellschäden an Mieter weitergegeben werden. Ausnahme: Vermieter haben das Recht, kleinere Reparaturen und sogenannte Schönheitsreparaturen auf ihre Mieter zu übertragen. Hat ein Vermieter Ausgaben für Betriebsstrom, Wartung und Einstellung solcher Anlagen sowie Grundgebühren für den Kabelanschluss, kann er diese den Mietern in Rechnung stellen. Ein lästiges Streitthema zwischen Vermietern und Mietern ist die jährliche Nebenkostenabrechnung. Welche Nebenkosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden? Dem Mietvertrag ist zu entnehmen, wie der Vermieter die Müllgebühren auf die einzelnen Mieter aufteilt. Eine maximale Höhe der umlagefähigen Versicherungen gibt es ebenso nicht, da die einzelnen Versicherungsbeiträge immer vom Umfang und der Art des Versicherungsobjekts, wie beispielsweise Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnung, abhängen. Welche Arbeiten des Hausmeisters kostenmäßig umgelegt werden dürfen: Zu den umlegbaren Hausmeisterkosten gehören typische Kontroll-, Bedienungs-, Sicherungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten , soweit diese nicht bereits von anderen Personen (etwa Gärtner, Reinigungskräfte für das Treppenhaus, Winterdienst) ausgeführt werden. Kann auf eine Wohnung vollständig das Mietrechtsgesetz angewandt werden, ist klar geregelt, welche Kosten auch tatsächlich Betriebskosten sind, die auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Bei der Nebenkostenvorauszahlung ist es daher nicht zulässig, alle Aufwendungen die dem Vermieter bei der Anstellung eines Hausmeisters (… Nach dem BGH-Urteil vom Juni 2018 ist die tatsächliche - und nicht die im Mietvertrag angegebene - Wohnungsgröße maßgeblich für die Berechnung der Nebenkosten. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt. Verbundene Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen. Stimmt diese nicht mit der tatsächlichen Wohnungsgröße überein, können sich daraus mehrere verschiedene rechtliche Konsequenzen für Mieter und Vermieter ergeben. 2 S. 1 BGB (Abrechnungsmodalitäten) und im § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – die Erläuterung der rechtmäßig vom Mieter einzufordernden Mietnebenkosten, so z. Die Anschlusskosten an ein Breitbandkabelnetz oder Kosten für einen Sperrfilter muss er hingegen selbst tragen. Die Kosten für den Betrieb, die Wartung und Überwachung eines Aufzugs sowie regelmäßige Sicherheitstests dürfen Vermieter auf ihre Mieter umlegen. Zusätzlich zu den aufgeführten Kosten gibt es Ausgaben, die ebenfalls an die Mieter weitergereicht werden dürfen. Mit unserem Mietpreisrechner können Sie Ihr monatliches Sparpotential berechnen. Umlagefähige Nebenkosten. In welchen Fällen die Umlegung der Nebenkosten auf die Mieter zulässig ist, erfährst du in diesem Ratgeber. Dieser Artikel soll in Kurzform zeigen welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.. Der Vermieter darf grundsätzlich nur die Nebenkosten auf seine Mieter umlegen, die im § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.. Zudem liegt die Beweislast für die Nebenkostenabrechnung  beim Vermieter (BGH, VIII ZR 189/17), daher sollte die Abrechnung übersichtlich, klar und detailliert genug gestaltet werden. Dabei muss der Vermieter durchaus beachten, dass nicht alle Kosten umlagefähig sind. Welche Nebenkosten gehören in die Betriebskostenabrechnung? B. Auslagen für: TIPP: Sollten Sie bei der Berechnung der Wohnungsgröße feststellen, dass diese mindestens 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Größe liegt, ist dies ein Mietmangel und berechtigt Sie das zur Mietminderung.